Anlageobjekt · Neubau · Trier Innenstadt
13 Wohnungen im Paket. Gefördert finanziert, degressiv abgeschrieben.
Cityquartier 75 ist ein Neubau mit 930 m² Wohnfläche in der Friedrich-Wilhelm-Straße, wenige Gehminuten von Römerbrücke und Innenstadt. Verkauf als Gesamtpaket an einen Kapitalanleger: 11 Wohnungen über das ISB-Darlehen Mietwohnungen zu 1 % Zins mit 30 % Tilgungszuschuss, 2 Wohnungen frei vermietbar. Bezugsfertig Sommer 2027.
Warum dieses Objekt
Drei Hebel, die ein normaler Neubau nicht hat
Die Bruttomietrendite eines geförderten Neubaus ist niedrig. Was das Investment trägt, sind der Zinsvorteil, der Tilgungszuschuss und die Abschreibung. Für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz ergibt das zusammen einen Vermögensaufbau, den der freie Markt zu diesem Preis nicht bietet.
ISB-Darlehen Mietwohnungen
1 %Zins, 20 Jahre fest
Grunddarlehen 2.100 € je m² geförderter Wohnfläche, rund 1,66 Mio € für 11 Wohnungen. Davon werden 30 % als Tilgungszuschuss erlassen, etwa 498.000 €. Nachrangig besichert, mindestens 1 % Tilgung.
Degressive AfA
5 %vom Restwert, jährlich
Für den Ersterwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres: 5 % degressive Abschreibung auf den Gebäudeanteil, später Wechsel auf linear möglich. Bei 42 % Grenzsteuersatz rund 110.000 € Steuerwirkung im ersten Jahr.
Lage und Substanz
A+Effizienzklasse
Innenstadtnahe Lage in Trier-Süd, massiv gebaut, Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, 3-fach-Verglasung. Nach Ende der Bindung freie Vermietung in einer Stadt mit dauerhaft knappem Wohnraum.
Förderung
So funktioniert die ISB-Förderung für den Käufer
Das Objekt ist auf das Programm ISB-Darlehen Mietwohnungen der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz ausgelegt, Variante „Haushalte mit Einkommen über der Einkommensgrenze“ (§ 13 LWoFG + 60 %), Fördermietenstufe 6 für Trier. Der Käufer stellt den Antrag als Ersterwerber selbst; wir liefern die vollständigen Antragsunterlagen und begleiten das Verfahren.
| Konditionen ISB 551 | Wert |
|---|---|
| Geförderte Wohnungen | 11 (Nr. 21–31), 790 m² |
| Grunddarlehen | 2.100 €/m² · ca. 1.659.000 € |
| Tilgungszuschuss Grunddarlehen | 30 % · ca. 498.000 € |
| Zusatzdarlehen Wohnungen < 60 m² | 100 €/m² · 4 WE · 50 % Zuschuss |
| Zinssatz | 1,0 % p.a., fest für die Bindungsdauer |
| Tilgung | mind. 1,0 % p.a. |
| Bindungsdauer | 20 Jahre |
| Mietobergrenze | 8,45 €/m², +1,75 % p.a. |
| Eigenkapital | mind. 15 % der Gesamtkosten |
Was das in der Praxis heißt
- Die 11 geförderten Wohnungen werden 20 Jahre lang an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein (Einkommensgrenze + 60 %) vermietet. Diese Grenze erreicht in Trier ein großer Teil der berufstätigen Haushalte; die Nachfrage nach Neubau zu 8,45 €/m² ist hoch, Leerstand praktisch ausgeschlossen.
- Für die geförderten Wohnungen ist zugunsten der Stadt Trier zusätzlich eine 15-jährige Belegungsbindung im Grundbuch eingetragen (städtebaulicher Vertrag). Sie läuft innerhalb der ISB-Bindung mit.
- Wohnung 32 (43,61 m²) und Wohnung 33 (96,63 m², Dachgeschoss) sind nicht gefördert und werden frei zur Marktmiete vermietet.
- Der Tilgungszuschuss wird nach Fertigstellung und Vermietung erlassen; er ist keine Rückzahlungsverpflichtung, sondern reduziert die Restschuld.
- Nach 20 Jahren endet die Mietbindung; die Wohnungen gehen in die freie Vermietung über.
Modellrechnung
Jahr 1 nach Fertigstellung, nach Steuern
Ein Rechenbeispiel mit heutigen Zinsen, keine Zusage. Ihr Steuerberater erhält von uns das Modell als Tabelle mit allen Formeln.
| Position | € / Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen 11 geförderte Wohnungen, 8,45 €/m² | 80.120 |
| Mieteinnahmen 2 freie Wohnungen, 13,00 €/m² | 21.877 |
| Stellplätze (12) und Kellerräume (13) | 15.480 |
| Summe Mieten | 117.478 |
| Nicht umlegbare Bewirtschaftung (Verwaltung, Instandhaltung) | −8.550 |
| Zins und Tilgung ISB-Darlehen (1 % + 1 %) | −23.460 |
| Zins und Tilgung Bankdarlehen (4,1 % + 1,5 %) | −171.170 |
| Liquidität vor Steuern | −85.700 |
| Steuerwirkung aus Verlust (Zinsen, AfA 5 % degressiv, 42 %) | +110.010 |
| Liquidität nach Steuern | +24.310 |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | +57.580 |
| Vermögenszuwachs Jahr 1 | 81.890 |
| Rendite auf 1.289.500 € Eigenkapital | 6,4 % |
| Tilgungszuschüsse ISB, einmalig ca. 509.000 €, auf 20 Jahre verteilt | +25.460 |
| Eigenkapitalrendite inkl. Tilgungszuschuss | 8,3 % |
| Rundungen. Bei 4,5 % Bankzins: Liquidität nach Steuern +17.200 €, Rendite 5,8 % bzw. 7,8 % inkl. Tilgungszuschuss. | |
Das Paket
13 Wohnungen, 12 Stellplätze, 13 Kellerräume
Erworben werden 13 Sondereigentumseinheiten (Wohnungen Nr. 21 bis 33) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Nachbarhaus Nr. 77. Teilungserklärung und beurkundeter Nachtrag liegen vor. Kaufvertrag als Bauträgervertrag mit 5 Jahren Gewährleistung nach BGB.
| Nr. | Geschoss | Zimmer | Wohnfläche | Status |
|---|---|---|---|---|
| 21 | EG | 3 | 74,61 m² | ISB |
| 22 | EG | 3 | 76,02 m² | ISB |
| 23 | 1. OG | 3 | 74,61 m² | ISB |
| 24 | 1. OG | 2 | 57,50 m² | ISB |
| 25 | 1. OG | 2 | 57,38 m² | ISB |
| 26 | 1. OG | 3 | 86,88 m² | ISB |
| 27 | 2. OG | 3 | 74,61 m² | ISB |
| 28 | 2. OG | 2 | 57,38 m² | ISB |
| 29 | 2. OG | 2 | 57,38 m² | ISB |
| 30 | 2. OG | 3 | 87,32 m² | ISB |
| 31 | DG | 3 | 86,45 m² | ISB |
| 32 | DG | 2 | 43,61 m² | frei |
| 33 | DG | 3 | 96,63 m² | frei |
| Summe | 930,38 m² | |||
| Kaufpreisaufteilung | € |
|---|---|
| Wohnungen 21–33, 930,38 m² (ca. 5.140 €/m²) | 4.780.000 |
| Kellerräume AR 21–33 | 78.000 |
| 6 Tiefgaragenstellplätze | 144.000 |
| 3 Außenstellplätze | 51.000 |
| 3 Garagen | 105.000 |
| Gesamtkaufpreis | 5.158.000 |
Alle Wohnungen mit Balkon, Loggia oder Dachterrasse. Dachgeschoss als Staffelgeschoss mit Dachterrassen. Teilungserklärung und Baugenehmigung erhalten Sie mit dem Factsheet.
Grundrisse
Geschoss für Geschoss
Ausführungsplanung, Stand Baugenehmigung. Zum Vergrößern auf den Plan klicken. Nachbarhaus Nr. 73 links, Grundstücksgrenze rot.
Baustand und Ausstattung
Die Hülle steht, die Heizung läuft
Kein Papierprojekt: Baugenehmigung erteilt, Rohbau fertig, Fenster und Dach eingebaut, Innenputz und Estrich eingebracht. Der Ausbau folgt 2027, dann wird nach Bemusterung des Käufers ausgestattet.
Baugenehmigung, Teilungserklärung, Nachtrag
Genehmigt und beurkundet. Belegungsrechte der Stadt eingetragen.
Rohbau und thermische Hülle
Pfahlgründung, Stahlbetondecken, Kalksandstein mit Wärmedämmverbund, Fenster 3-fach verglast, Dach gedeckt.
Innenputz, Estrich, Heizung in Betrieb
Luft-Wasser-Wärmepumpe läuft, Fußbodenheizung verlegt.
Außenputz Straßenseite
Gartenseite fertig, Straßenfassade in Arbeit.
Ausbau nach Bemusterung
Bäder, Böden, Türen, Elektro. Mitsprache des Käufers bei der Ausstattung.
Bezugsfertig
Übergabe, Vermietung, Erlass der Tilgungszuschüsse.
Konstruktion
Kalksandstein-Mauerwerk mit Vollwärmedämmung, Stahlbetondecken, Massivtreppen mit Naturstein, Pfahlgründung nach Bodengutachten.
Energie
Effizienzklasse A+, Primärenergiebedarf 24,5 kWh/m²a. Luft-Wasser-Wärmepumpe in Außenaufstellung, zentrale Warmwasserbereitung, einzelraumgeregelte Fußbodenheizung.
Fenster und Sonnenschutz
Kunststofffenster weiß, 3-fach-Isolierverglasung, elektrische Rollläden, Innenfensterbänke Granit.
Bäder
Villeroy & Boch Subway, wandhängende WCs, bodengleiche Duschen, Fliesen 30 × 60 nach Bemusterung.
Böden und Wände
Parkett in Wohn- und Schlafräumen, Fliesen in Küche und Bad, Raufaser hell gestrichen, WPC-Beläge auf Balkonen und Terrassen.
Elektro
Schalterprogramm Gira, Telefon- und TV-Anschlüsse in den Wohnräumen, Zähleranlagen im Hausanschlussraum.
Alle Innenansichten sind Visualisierungen; die Ausstattung richtet sich nach der Bemusterung des Käufers und der vertraglichen Bau- und Leistungsbeschreibung.
Lage
Trier-Süd, zwischen Römerbrücke und Innenstadt
Friedrich-Wilhelm-Straße 75, 54290 Trier. Ein ehemaliges Gewerbegrundstück in einem gewachsenen Wohnquartier, 2.807 m² groß, gemeinsam mit Haus 77. Barbarathermen und Mosel in wenigen Gehminuten, Hauptmarkt und Porta Nigra in rund 15 Minuten zu Fuß, Hauptbahnhof mit dem Rad in 10 Minuten.
Trier ist Oberzentrum der Region, Universitäts- und Hochschulstadt und Wohnort vieler Grenzgänger nach Luxemburg. Der Mietwohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt, Neubau zu gebundenen Mieten findet in dieser Lage sofort Mieter. Für den Käufer bedeutet das ein geringes Vermietungsrisiko über die gesamte Bindungsdauer.
Anfrage
Factsheet, Grundrisse und Renditemodell
Sie erhalten das Exposé, die Preisaufstellung, die Modellrechnung als Tabelle, die Bau- und Ausstattungsbeschreibung und auf Wunsch Teilungserklärung und Baugenehmigung. Rückmeldung in der Regel am selben Werktag.
Direkter Kontakt
Andreas Eiden
Geschäftsführer TriPro GmbH · Vertrieb ProjektConcept ProjektArt
Telefon 06588 99 29 73
E-Mail [email protected]
Verkäufer: TriPro Trierer Projektgesellschaft mbH, Castelnauplatz 6, 54294 Trier (Laux-Gruppe).
Vertrieb: ProjektConcept ProjektArt, Johann-Berens-Straße 24, 54317 Gusterath.